保利联发臻樾房子质量好吗？哪个户型适合居住？

       老范带大家了解目前岛内最小的新盘——保利联发臻樾：

       1、地段上，这个项目处在湖边水库比拟为难的位置，东侧安顿房，西侧宝龙御湖官邸，南侧是幼儿园和学校，北侧是虎仔山西路，南北都吵闹，没有景观面，而马路对面有一幅20多万方的地块行将出让，新地块体量宏大还是一线临湖，比照新地块这个项目几乎小的不幸；

       2、项目总建才1.75万方，岛内目前最小新盘，没有之一，就一栋楼，总共才137套，“独栋”，没啥园林景观，这么小要谈质量很牵强，且没有景观加持，做不出溢价；

       3、项目楼面价42286元/㎡，扣除配建2650㎡，实践销面价约51000元/㎡，这个地价，加上建安、税费、平装等本钱，卖个65000元/㎡也就勉强保个本，固然限价71800元，但你看看同板块的竞品建发湖畔九境，他们小户型的折后均价也就是在6.5万左右，也就是说保利联发这个项目，就算能卖到和建发同样的价钱，也就是勉强保个本，假如卖不到建发的价钱就是妥妥的亏损，你看如今这个市场，建发卖这个价钱都很费劲，更不用说其别人了；

       4、周边二手房世茂湖滨首府受巨量一手房压制，目前价钱不时降落，5-7万不等，所以这里的一手房曾经完整称不上打新了，连根本的一二手倒挂都没有，劝退了大量想在岛内打新的人，一切人都在等着倒挂最明显的一里四里，真的想置换或者改善的人，又由于二手房卖不进来也没有钱买新盘，所以池子里的鱼越来越少。

        5、片区目前的学校是龙湫亭实验学校，生源不地道，属于岛内比拟差的学区，就算开发商花钱包养了几个大v炒作这个学校，仍然改动不了它在客户心中学区比拟差的印象。之前盛传为了解救这个片区，发发和华华要去搞个新学校（想学国贸上城），哪知最近发发和华华的大指导纷繁出事，学校这一事就变得很敏感，没人敢去搞了，所以中短期的学区利好是不会有了。

        6、再来看看产品，我们比拟下目前这三个项目的户型：

        湖畔九境: 115㎡4房2卫（T4中）

        135㎡4房2卫（T4边）

        臻樾： 105㎡3房2卫（T3中）

       121㎡4房2卫（T3边）

       139㎡4房2卫（T2边）

       湖畔润景： 99㎡3房2卫（T4中）

      127㎡4房2卫（T4边）

       117㎡4房2卫（T4中）

       137㎡4房2卫（T4边）

       从户型比照能够看出来臻樾处在一个很为难的位置：①最小的三房，华润曾经做到了99㎡，比你105㎡小了6㎡，假如我是客户，一定等华润出来比价钱；②121㎡的四房边套，个人以为会是这个项目最好卖的，由于竞品四房相比总价最低且是边套；③139㎡会是最难卖的产品，片区四房简直都是这个面积段，而你还是面积最大的，参考湖畔九境135㎡的四房简直卖不动，将来这个户型也会很困难。

121平户型

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