一、项目核心概况

       建发湾墅位于厦门海沧马銮湾新城乐活岛核心区，是一个一线临海的纯联排别墅社区。项目总占地约3.8万㎡，仅规划了12栋共49席别墅，户型包括建面约187㎡和220㎡两种，容积率低至1.01（部分资料显示为1.4或1.5）。它不仅是厦门十年断供后首个一线临海纯别墅项目，也是岛外唯一实现“桥隧轨”（海沧大桥、海沧隧道、地铁2号线）三通道立体交通直达岛内的纯别墅社区。

       二、产品优势分析

       稀缺性与圈层纯粹性：在厦门“禁墅令”背景下，这类低容积率纯别墅社区已成“孤品”。项目无高层、无公寓，仅49户，保证了社区的纯粹性和高端圈层的私密性。

        新中式建筑美学：项目采用建发标志性的“王府中式”风格，融合传统闽南建筑韵味与现代材质，如金属挑檐、几何纹格栅等，兼具美观与耐久性。

       空间设计与高得房率：这是建发湾墅的一大亮点。

       高得房率：其220㎡户型通过“地上三层+地下两层”的垂直布局、大量赠送面积（如庭院、露台、挑空客厅、地下室等），综合得房率可达240%以上。这意味着购买220㎡的产权面积，实际可使用面积能超过500㎡。

       灵活空间：地下室层高约6米，可隔为两层；预留私家电梯井；U型厨房可改造为中西双厨；多个花园露台和270°围合式庭院提供了丰富的休闲和景观空间。

       一线海景资源：部分户型，尤其是东侧头排别墅，可实现“推窗见海、下楼即岸”，享约3500米宽幕湾海视野。

       三、公摊与得房率解读

       对于别墅产品，传统的“公摊”概念相对弱化，更强调实际得房率和空间赠送。

       建发湾墅通过巧妙的设计，将地下室、庭院、露台、阳台、挑空客厅等面积大量赠送给业主。

       其高达240%以上的综合得房率，意味着你支付的是建筑面积的钱，但获得了远大于产权面积的实际使用空间。若按实际使用面积折算单价，其性价比会显得非常突出。

       相比之下，普通高层住宅得房率通常在70%-80%，且需分摊公共通道、电梯井等面积。建发湾墅的模式无疑为购房者带来了更高的价值获得感。

       四、价格与价值分析

       备案价格与优惠：

       项目整体备案均价约为 61121元/㎡。

       临海头排别墅因景观资源更佳，均价更高，约为 66155元/㎡。

       目前有92折的开盘优惠，折后整体均价约 56231元/㎡。

       主力户型总价区间折后大致在1011万至1749万。

       价值洼地属性：

       若按极高的实际使用面积折算单价，项目的每平米实用单价会显著降低。

      与岛内同总价别墅或高端大平层相比，能以更低总价获得更大使用空间和更低密度生活。有分析指出，其按实用面积计算的单价比岛内同总价产品低了约6万元/㎡。

       资产保值增值潜力：

       土地稀缺性：厦门岛内别墅用地近乎绝迹，马銮湾板块也无同类临海别墅地块出让计划，未来供应稀少。

       板块发展红利：马銮湾新城是厦门“跨岛发展”战略核心，享超千亿市政投资，配套逐步完善，有望带动资产价值提升。

       五、周边配套一览

        六、给买房客的建议

       认清稀缺属性：这是厦门市场十年断供后的首批一线临海纯别墅，仅49席。“卖一套少一套”，且未来几乎无新增供应。若预算充足且偏爱低密、圈层纯粹的墅居生活，应果断关注。

       用使用面积衡量性价比：不要被较高的建筑面积单价吓到。务必重点考察实际可得的使用空间，按实用面积折算后的单价更具参考价值，你会发现其性价比优势。

       把握优惠窗口期：项目目前有92折优惠，还有总价立减、首付分期等政策。及早决策或许能享受到更优价格和更多房源选择。

       选择适合的户型产品：

       若追求极致海景和稀缺性，优先考虑临海头排别墅，但需接受更高的单价。

       若更看重空间实用性和总价，187㎡户型或二排别墅是性价比之选。

       亲自体验样板间，感受6米挑高地下室、庭院和露台的实际空间感，想象未来生活场景。

       关注长期价值：马銮湾新城的规划能级高，配套在持续落地。投资此类稀缺资产，长线持有更能享受板块成熟和资产升值带来的红利。

       厦门建发湾墅凭借其稀缺的纯别墅规划、极高的得房率、一线海景资源、强大的产品力和颇具竞争力的实用单价，为厦门高端改善客群和资产配置者提供了一个难得的选择。

       它非常适合追求“离尘不离城”的生活方式、注重圈层与文化品位，且有长远资产规划的家庭。 如果这些符合你的需求，不妨预约亲临现场，感受这座王府中式墅居的独特魅力。

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