一、项目定位与市场表现

        顶豪属性与定价策略

      单价创新高：项目首开均价8.8万/㎡，最高单价达13.6万/㎡（575㎡天际平墅），刷新福建新房单价纪录。

       稀缺性支撑溢价：将军祠板块近五年宅地供应不足全市2%，土地开发饱和率95%，岛西老城核心地段不可复制。

       去化表现强劲：2025年6月首开，199-224㎡主力户型102套当日售罄，验证高净值客群对稀缺资产的追逐。

        目标客群

        聚焦“终极改善+教育投资+资产配置”型买家：

        闽商/华侨家庭：重视深田小学+厦门一中70%派位率的教育资源。

        老钱圈层：将军祠为厦门初代富人区，地缘客群对老城有强认同感。

        豪宅收藏者：575㎡天际平墅（总价5000万级）具备城市地标属性，但流动性较低。

        二、核心优势分析

        1. 地段与配套

        2. 产品设计亮点

        第四代住宅革新：

       户户送露台：套内花园占比最高达20%，199㎡户型配置7.2米阔景阳台，打造“垂直森林”。

       复式视野垄断：354-395㎡复式实现270°环幕视野，主卧无遮挡俯瞰城市核心景观。

       顶豪配置标准：

       外立面采用紫铜+Low-E玻璃幕墙，地下会所配恒温泳池、高尔夫体验馆。

       精装交付含德国嘉格纳厨电、旭格系统窗（3层隔音玻璃），物业引入荷兰国际管家服务。

       3. 学区溢价逻辑

       对比竞品优势显著：

      湖边水库宸启瑞湖：依赖厦门一中湖里分校（在建），确定性弱于天樾云颂的一双本部。

      五缘湾板块：中央湾区二手房价6万/㎡，但学区配置（五缘实验学校）略逊。

        三、市场分化与投资价值

       K型分化下的避险属性

       顶豪热销 vs 普宅寒冬：天樾云颂首开售罄的同时，厦门岛外二手房跌至2.8万/㎡（如中交和美新城），印证核心资产抗跌性。

      开发商战略转向：岛内土地开发趋向“减量增质”，湿地公园TOD、建发宸启瑞湖等顶豪项目同步入市，推动厦门高端住宅升级。

       成本与安全边际

       土地成本6.26万/㎡（厦门地王），综合成本约8.86万/㎡，当前售价贴近成本线，降价空间有限。

       建议入手价：若通过房票折扣实现6.5万/㎡，则具备高安全垫；7万/㎡以上需谨慎评估产品力溢价。

       四、潜在风险提示

       产品定位争议

      小户型体验不足：199-271㎡户型被指“套内体验接近140㎡”，LDK一体化设计与传统闽派豪宅偏好冲突。

        圈层纯粹性存疑：575㎡顶豪与271㎡户型同栋，可能影响高端客群认同。

        学区政策不确定性

        期房交付前无学区承诺（2025年厦门一中图强校区投用），若划片政策变动将影响溢价。

        城市界面老旧

        将军祠作为老城区，对比五缘湾国际住区缺乏现代感，需依赖旧改提升城市形象。

        五、目标客群购买建议

        六、孤岛时代的资产配置逻辑

        天樾云颂是厦门楼市“K型分化”的典型缩影：以不可复制的地段+顶级教育+第四代产品力，成为高净值          客群的避险资产。其热销印证了核心区顶豪穿越周期的能力，但普通住宅市场的持续低迷可能拖累整体经济韧性。
        投资建议：若以教育确定性对冲政策风险，以圈层稀缺性穿越波动周期，该项目仍是厦门塔尖资产的优选；但普通改善家庭需警惕总价约束与产品适配性，优先权衡长期持有价值而非短期套利。

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