一、项目概况与销售表现

基本信息

区位：翔安空港新城核心区，毗邻厦门大学翔安校区及厦大科技园。

产品：总建面11.5万㎡，6栋高层住宅，主推59-100㎡二至四房刚需户型，精装交付。

销售周期：2021年5月开盘，截至2025年4月，网签率约70.93%（977套中剩余284套未售）。

价格走势

开盘价：2021年均价约2.3万/㎡（精装）。

当前价：2025年4月备案均价降至1.67万/㎡（部分81㎡户型总价125-140万），较2024年同期（2.3万/㎡）回调28%，套均总价134万。

对比竞品：

翔安南部新城新房均价约2.0万/㎡（如金茂悦云湾1.98万/㎡、保利国贸沁原2.19万/㎡）；

同板块二手房均价17,556元/㎡（环比跌8.84%），正荣府新房价格仅为同品质二手房的55%。

二、产品与竞品对比分析

优势

户型实用性

小面积控总价（如81㎡三房两卫），全明设计+高得房率，适合年轻家庭。

对比竞品：

特房芙蓉书院（同板块）：户型设计落伍，得房率低，均价2万+/㎡仍滞销；

IOI棕榈国际：主打复式/叠墅，受众窄，地价过高（3.68万/㎡）致去化难。

现房交付优势

2023年底已交付，规避期房烂尾风险（正荣暴雷后由国企接手运营）。

劣势

产品同质化

片区竞品扎堆（如金茂悦云湾、沁原），且均主打中小户型，差异化不足。

社区规模较小

仅6栋楼，绿化率30%，对比保利沁原等大型社区，公共空间和配套丰富度较弱。

三、配套资源评估

核心优势

教育资源

与九年一贯制厦大附属翔安实验学校仅一路之隔，属板块内最优学区资源。

交通潜力

邻近规划地铁3号线支线及翔安机场快速路，未来7.6公里直达翔安机场（建设中）。

商业与生态

自带2000㎡商业街，辐射厦大学生街、泰禾天街；紧邻香山公园、沙美公园。

短板与风险

配套成熟度不足

地铁、机场预计2030年前后完工，短期依赖自驾（进岛需经翔安隧道/大桥）。

医疗依赖外部

最近三甲医院（厦大附属翔安医院）需15分钟车程，无社区医疗配套。

四、板块竞争格局与市场风险

主要风险点：

供应过剩：翔安南部新城新房存量高，2025年象屿、国贸新地块入市（盈亏平衡价2.6万/㎡），或引发价格战。

二手房挤压：板块内建发书香府邸等二手房均价3万+/㎡，但流动性差，正荣府未来转售可能面临周期延长。

五、购房建议：最优选择策略

适合人群

预算有限的刚需家庭：首付约40万可购81㎡三房，满足学区及基础居住需求。中长期持有者：依托空港新城

规划（厦门副中心），持有5-10年待配套成熟。

避坑提示

避免大户型投资

100㎡以上户型总价超160万，流动性弱于中小户型，且面临未来竞品挤压。

优先选择现房房源

实地查验已交付楼栋质量，规避尾盘楼层/朝向瑕疵房源。

抄底时机建议

关注2025年下半年象屿、国贸新盘入市后的价格博弈，若正荣府进一步降价至1.5万/㎡以下（如81㎡总价<120万），可果断入手。

性价比与风险平衡之选

翔安正荣府凭借现房交付、学区稀缺性及价格深度回调，成为翔安刚需市场少有的高性价比选项，尤其适合教育需求迫切的年轻家庭。但其长期价值需依赖地铁/机场落地进度，且需警惕板块供应过剩风险。
最优选择：

自住刚需：→ 81㎡三房（总价125-140万），平衡功能性与成本；

保守投资者：→ 观望下半年土地市场动向，优先现房小户型。

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