一、项目概况与销售表现

      定位与产品：定位刚需及首改客群，主打79-128㎡精装3-4房，均价2.7万-2.95万/㎡（特价房低至2.2万/㎡），总价门槛216万起。

      销售数据：

       2025年3月：网签13套（海沧区第四）；

       2025年5月：网签16套（海沧区第四），环比稳中有升。

      去化特点：小户型（79㎡三房）因低总价（215万起）去化较快，洋房（128㎡）因稀缺性吸引改善客群。

       二、核心优势分析

       价格竞争力：

      横向对比：周边竞品保利首创云玺、水晶尚苑均价3.2万/㎡，悦鹭湾低约10%-20%，79㎡户型总价优势显著。

        性价比：精装含中央空调、方太厨电等（标准约3000元/㎡），优于同价位项目。

        通与教育配套：

        交通：近地铁2/4/6号线（规划中），海沧隧道18分钟直达岛内，自驾优势突出。

       教育：1公里内覆盖厦门一中海沧校区（市属TOP3）、延奎实验小学（区重点），满足15年目送式教育。

        产品设计：

        得房率高：79㎡实得约63㎡（公摊20%），128㎡洋房实得102㎡（公摊16%）。

        低密社区：容积率2.5，绿化率35%，洋房一梯两户，舒适度优于高层竞品。

       三、主要短板与风险

       配套兑现滞后：

       商业：依赖3公里外乐海广场，SM生活广场（在建）、招商花园城（2026年投用）短期难覆盖。

       城市界面：东侧工业区（橡塑厂）需5-8年更新，当前存在割裂感。

       学区政策风险：

       厦门一中实行多校划片，未来生源或稀释，确定性弱于单校划片板块。

       交付争议：

       部分业主反馈减配问题（如车库漏水、儿童设施缺失），需警惕宣传与实际落差。

       四、与竞品对比（马銮湾板块）

       五、购房建议

       刚需家庭：

       优选79㎡三房：低总价锁定进岛门户+学区，避开临主干道房源（噪音影响）。

       风险提示：确认学区划片政策，预留商业配套等待期。

      品质改善：

       验房重点：核查精装细节（管线、防水），要求书面承诺减配整改。

       关注128㎡洋房：稀缺一梯两户设计，长线持有受益板块升级。

       教育投资客：

       谨慎入场：多校划片政策下，小户型（79㎡）更安全，降低持有成本。

        六、最优选择总结

        性价比之王：79㎡三房（总价215万起），适合首付预算40万左右的年轻家庭。

        改善标杆：128㎡洋房（实得102㎡），稀缺性支撑未来溢价，但需承担配套等待成本。

        联发招商悦鹭湾以“国企品质+低总价+教育交通双保险” 成为马銮湾刚需上车优选，但需理性看待配套滞后与政策风险，建议结合自身需求与风险承受力决策。

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